В последние годы на фоне роста числа самовольно занятых квартир в Испания возник любопытный феномен: всё больше людей задумываются о покупке жилья с «окупас» — незаконными жильцами, привлечённые ценой ниже рыночной. Но действительно ли это хорошая идея? Что должен учитывать человек, решившийся на такой шаг? Легко ли выселить окупас?
Растёт число продаваемых квартир с окупас
Подобные сделки существуют и их становится больше. Объём выставленного на продажу жилья без фактического владения вырос на 4,6% всего за один квартал, согласно исследованию, опубликованному порталом idealista.
Многие собственники не располагают ни временем, ни средствами, ни достаточными юридическими знаниями, чтобы разбираться с окупас (которые могут быть агрессивными) и судебной системой (которая действует медленно), поэтому предпочитают продать недвижимость.
Поскольку дом продаётся с «сюрпризом» (на жаргоне окупас называют «bicho»), его цена ниже обычной рыночной. И здесь может скрываться выгодная сделка… а может и нет. В конце концов, покупатель приобретает проблему.
«Существует профиль покупателя — специалиста или человека с достаточными финансовыми и юридическими ресурсами, — который воспринимает такую ситуацию как возможность», — отмечает Сантьяго Томас де Карранса, управляющий партнёр юридической фирмы Thomás de Carranza Abogados.
Хорошая ли это идея — покупать занятое жильё?
По мнению эксперта, всё сводится к цене и анализу рисков. Покупка занятой недвижимости часто означает приобретение её практически вслепую и без ипотечного кредита. В обычной сделке покупатель несколько раз осматривает объект, проверяет его состояние и оценивает возможные улучшения или ремонт.
«В случае занятого жилья это невозможно: доступ внутрь закрыт, и приходится принимать риск того, что недвижимость может быть в плохом состоянии или потребует серьёзной реконструкции — а это происходит нередко», — поясняет Сантьяго.
Поэтому крайне важно, чтобы в договоре купли-продажи была отражена данная ситуация. Продавец не несёт ответственности за состояние объекта, и это ограничение должно быть чётко зафиксировано. Именно принятие этого риска и оправдывает снижение цены.
Кроме того, ещё до покупки необходимо проанализировать ситуацию с жильцами: это один человек, несколько человек, семья? Есть ли несовершеннолетние? Это важно, поскольку влияет на сроки. Процедуры возврата недвижимости могут затянуться, если вовлечены дети, и это следует учитывать заранее.
«Наличие несовершеннолетних существенно влияет на сроки. Если речь идёт о семье с детьми или о социально уязвимой ситуации, органы власти и суды действуют с большей осторожностью. Часто подключаются социальные службы для поиска альтернативного жилья, а также учитывается учебный период детей перед разрешением на выселение. Всё это может значительно продлить процесс», — указывает Сантьяго.
Как купить жильё с окупас и выселить их
Чтобы инвестиция была рентабельной, нужно понимать, как действовать после покупки. «Как правило, инвесторы, работающие с такими объектами, стараются избегать лишних конфликтов. Они часто направляют часть средств, сэкономленных благодаря сниженной цене, на переговоры с жильцами, предлагая им финансовую компенсацию за добровольный выезд», — объясняет Сантьяго.
Однако этот метод не всегда работает. Покупатель должен осознавать, что при отсутствии соглашения единственным вариантом остаётся судебное разбирательство. А такие процессы могут длиться от одного до двух лет в зависимости от обстоятельств.
«Необходимо тщательно сопоставлять риск и цену. К стоимости покупки следует прибавить гонорары адвокатов, судебные расходы и, разумеется, затраты на ремонт после возврата недвижимости», — советует юрист.
В итоге такие сделки нельзя рассматривать легкомысленно. Тем не менее спрос и предложение существуют, и для тех, кто готов принять риск, могут открываться интересные возможности.
Источник: Idealista
