Захваченных (оккупированных) или продающихся без передачи владения квартир становится больше. Согласно исследованию Idealista, сейчас они составляют уже около 3% от всех жилых объектов, выставленных на продажу в Испании.
Исследование показывает, что за этот период на портале было размещено 23 010 объявлений о продаже жилья, в которых прямо указывалось, что недвижимость находится в процессе оккупации. При этом статистика пока не позволяет проследить динамику показателя или провести более глубокий анализ разных метрик.
Каталония концентрирует 39% всех оккупированных объектов, выставленных на продажу в Испании — всего 8 926 таких домов и квартир. Жирона является испанским городом, где явление продажи оккупированного жилья проявляется наиболее сильно: 8,9% жилья, продаваемого в городе, выставляется без передачи владения.
Законна ли продажа оккупированной недвижимости?
Аранча Гоэнага, адвокат, специализирующаяся на недвижимости и партнер AF Legis, объясняет, что продажа жилья без передачи владения является законной практикой, но связана со значительными рисками.
По её словам, это означает, что покупатель не сможет сразу получить доступ к жилью, не будет знать, в каком состоянии находится недвижимость, а также столкнётся с проблемами, связанными с тем, что кто-то проживает в ней без согласия собственника.
Кроме того, адвокат подчёркивает, что покупатель принимает на себя серьёзный риск. Он не сможет предъявить претензии по скрытым дефектам или несоответствиям, поскольку у него не было возможности осмотреть объект. А для получения фактического владения ему придётся начать судебную процедуру.
Со своей стороны Сандра Ауррекоэчеа, партнёр юридической фирмы Marín & Mateo Abogados, отмечает, что купля-продажа оккупированного жилья разрешена испанским законодательством, однако покупатель приобретает право собственности без фактического владения объектом.
Это означает, что до тех пор, пока он не добьётся через суд восстановления владения, он не сможет пользоваться жильём или получать с него доход — ни сдавать в аренду, ни перепродать, ни использовать для собственного проживания. При этом с момента покупки он обязан оплачивать налоги, коммунальные платежи и другие связанные расходы.
Типы оккупации жилья
Процесс покупки такого жилья во многом зависит от типа оккупации. По словам Сандры Ауррекоэчеа, существуют разные ситуации, каждая из которых имеет свои юридические механизмы и сроки решения.
Первый тип — оккупация без какого-либо правового основания, так называемые «чистые оккупы». Это люди, которые заняли жильё без разрешения и без каких-либо юридических отношений с собственником. Их выселение может происходить через уголовное производство (узурпация или незаконное проникновение в жилище) либо через гражданский суд (процедура выселения).
Второй тип — проживание по так называемому «прекарию». Речь идёт о людях, которые когда-то жили в квартире с разрешения владельца, но не платят аренду и не урегулировали свой статус. В этом случае требуется судебное выселение через гражданский процесс.
Третий тип — оккупация с оспариваемым правом. Например, это могут быть арендаторы с истёкшим договором, наследники без официального оформления наследства и подобные случаи. Такие процессы часто затягиваются, поскольку у жильцов имеется определённое правовое основание, хотя и спорное.
Четвёртый тип — ипотечные должники. Это бывшие владельцы, которые продолжают проживать в жилье после процедуры взыскания по ипотеке. Если они признаны социально уязвимыми, выселение может быть приостановлено как минимум до 15 мая 2028 года.
Как происходит покупка оккупированной недвижимости
Ева Гонсалес-Небреда, генеральный секретарь FIABCI Spain, объясняет, что при продаже незаконно оккупированного жилья обязательно должно указываться, что объект находится в такой ситуации и что продавец не обладает фактическим владением. Это должно быть указано уже в объявлении о продаже и затем повторено во всей документации — в предварительном договоре, нотариальном акте и других документах.
Покупатель должен быть полностью информирован о ситуации, а также о любых переговорах или попытках договориться с жильцами. Также рекомендуется сообщать происхождение оккупации — например, является ли она незаконной, возникла ли позже или же речь идёт о бывших арендаторах или владельцах, которые раньше имели право проживания.
Юристы Marín & Mateo Abogados добавляют, что в договорах купли-продажи обычно включаются специальные пункты, где покупатель подтверждает, что знает о статусе владения и принимает его, а также берёт на себя риски и процедуры, необходимые для восстановления владения.
Эксперты советуют внимательно проверять и обсуждать такие пункты, поскольку плохо сформулированный отказ от гарантий может стать предметом судебного спора и оставить покупателя без защиты при попытке вернуть владение.
Юристы приводят пример: женщина по имени Лаура покупает квартиру на 30% дешевле рыночной цены у банка или инвестиционного фонда, потому что она незаконно занята. В нотариальном акте она подтверждает, что знает об оккупации и берёт на себя процесс выселения.
Однако после покупки выясняется, что у жильцов есть несовершеннолетние дети, а также действует приостановка выселений для социально уязвимых групп в соответствии с королевским декретом-законом 1/2024. В результате Лауре придётся ждать как минимум до мая 2028 года, чтобы вернуть фактическое владение квартирой.
Меры предосторожности при покупке
Сандра Ауррекоэчеа признаёт, что покупка оккупированного жилья никогда не является простой или безопасной операцией. Минимально необходимо провести несколько важных шагов.
Во-первых, провести аудит владения — установить, кто именно занимает жильё и на каком основании, при необходимости даже через нотариальное заявление.
Во-вторых, провести документальную проверку: запросить все договоры, квитанции об оплате, предыдущие уведомления и выписки из реестра собственности.
В-третьих, включить в договор чёткие положения, определяющие, кто несёт риски и ответственность за ситуацию с оккупацией, а также правильно сформулировать отказ от гарантий при возможном лишении владения.
В-четвёртых, сделать официальные уведомления, если в деле есть арендаторы или совладельцы, чтобы избежать возможного права выкупа.
В-пятых, рассмотреть страхование рисков: некоторые страховые компании предлагают специальные полисы для владельцев оккупированного жилья, включая юридическую защиту и судебную помощь.
Наконец, крайне важно с самого начала привлекать адвокатов и специалистов по недвижимости, которые смогут провести полный предварительный анализ.
Эксперт также отмечает, что эта сфера сильно зависит от изменений законодательства и общественной чувствительности. Правила защиты социально уязвимых групп, а также сроки и процедуры выселения могут меняться, что существенно влияет на инвестиции в такие объекты.
Более низкие цены и связанные риски
По данным исследования Idealista, жильё без передачи владения может продаваться на 50% дешевле, чем аналогичные объекты без оккупации.
В FIABCI считают, что поскольку фактическое владение не может быть передано на неопределённый срок, это создаёт неопределённость, из-за которой такие объекты продаются как возможность приобрести недвижимость по сниженной цене. Размер скидки зависит от уровня риска и предполагаемого времени, которое потребуется для возвращения владения.
По мнению юристов Marín & Mateo, оккупированное жильё фактически стало новой категорией продукта на рынке недвижимости — с привлекательными ценами, но и с серьёзными юридическими рисками, требующими максимальной осторожности.
Таким образом, покупка оккупированного жилья действительно может стать выгодной долгосрочной инвестицией, однако она требует тщательной юридической оценки. Успех зависит от правильного определения типа оккупации и понимания всех возможных правовых последствий.
Как подчёркивает Сандра Ауррекоэчеа, при покупке оккупированного жилья приобретается не просто недвижимость, а сложная юридическая ситуация, которая требует предварительной подготовки, терпения и надёжной юридической защиты.
источник: Испанский портал Idealista
