Ответить на, казалось бы, простой вопрос о том, какова может быть продолжительность договора аренды жилья, сегодня стало настоящим упражнением по юридической инженерии. Ответ больше не является простым, линейным или интуитивным. Действующее законодательство, особенно после принятия Закона о праве на жильё, ввело такое количество переменных, что для определения реальной продолжительности аренды необходимо предварительно проанализировать множество факторов.
Сегодня приходится задаваться вопросами: является ли арендодатель физическим или юридическим лицом? Является ли он крупным владельцем или небольшим собственником? Находится ли жильё в зоне напряжённого рынка? Можно ли считать арендатора уязвимым? Можно ли считать жильё роскошным? Каждое из этих обстоятельств существенно влияет на фактическую продолжительность договора.
Для начала стоит напомнить, что общий режим регулируется Законом об аренде городских помещений (LAU). В наиболее распространённых ситуациях — когда жильё находится в зоне, не признанной напряжённой, и арендодатель не является крупным владельцем — продолжительность зависит от того, кто именно является арендодателем.
Если арендодатель — физическое лицо, договор может быть заключён на один год, но арендатор имеет право продлевать его ежегодно до достижения пяти лет. После этого срока, если ни одна из сторон не направит уведомление в предусмотренные законом сроки (сейчас четыре месяца для арендодателя и два месяца для арендатора), договор может автоматически перейти в молчаливое продление до трёх лет. На практике аренда может длиться до восьми лет.
Если арендодатель — юридическое лицо, схема расширяется: первоначальный договор может продлеваться по желанию арендатора до семи лет. Затем возможна молчаливая пролонгация ещё до трёх лет. В результате возможная продолжительность достигает десяти лет.
Но на этом сложность не заканчивается.
Существует особенно важная ситуация: когда арендодатель, независимо от того, является ли он физическим или юридическим лицом, считается крупным владельцем (более десяти объектов недвижимости, за исключением Каталонии, где достаточно пяти), а арендатор может быть признан уязвимым. В этих случаях, независимо от того, находится ли жильё в зоне напряжённого рынка или нет, арендатор может получить новое ежегодное чрезвычайное продление, обязательное для собственника, после окончания обычных сроков (пятого, седьмого, восьмого или десятого года, в зависимости от ситуации). То есть продолжительность может увеличиться сверх того, что первоначально казалось законным пределом.
Если, кроме того, жильё находится в зоне, официально объявленной рынком с напряжённым спросом — такая декларация первоначально устанавливается на три года — ситуация становится ещё сложнее. После окончания обычных сроков и их продлений арендатор может запросить новое чрезвычайное продление до трёх дополнительных лет, обязательное для арендодателя. Таким образом, общая продолжительность может достигать до:
- 11 лет, если арендодатель является физическим лицом,
- 13 лет, если он является юридическим лицом.
Все эти продления применяются при условии, что не существует причины необходимости жилья для арендодателя, которая должна быть надлежащим образом предусмотрена в договоре и реализована в соответствии с законом. Такая возможность может быть заявлена только после первого года аренды.
Ещё одной переменной, которая может влиять на продолжительность аренды, является то обстоятельство, что сдаваемое жильё может считаться роскошным, если его площадь превышает 300 квадратных метров или арендная плата превышает 5,5 минимальных межпрофессиональных зарплат. В этих случаях продолжительность аренды не регулируется законом, и действительной считается та длительность, о которой стороны договорились по взаимному соглашению в договоре аренды.
Наконец, ещё один вопрос, который также может повлиять на продолжительность аренды, — это гражданско-правовая фигура так называемого tacita reconducción (статья 1566 Гражданского кодекса). Она возникает, когда после окончания аренды, после исчерпания всех продлений — обязательных, договорных или чрезвычайных — арендодатель допускает пребывание арендатора в арендованном жилье в течение пятнадцати дней без какого-либо возражения. В этих случаях аренда возобновляется по умолчанию.
Продолжительность нового договора, который уже будет регулироваться Гражданским кодексом, а не LAU, зависит от того, каким образом была определена арендная плата в первоначальном договоре. Наиболее распространённая ситуация заключается в том, что, поскольку арендная плата почти всегда устанавливается в годовом размере, хотя затем выплачивается ежемесячно, продолжительность нового договора будет определяться годовыми периодами, продлеваемыми по воле арендодателя. Однако она также может определяться по месяцам или даже по дням, если именно так была определена сумма арендной платы.
К этому нормативному механизму необходимо добавить ещё один элемент неопределённости: в последние годы сосуществовали до семи различных режимов, возникших в результате законодательных реформ и временных декретов, каждый со своей продолжительностью и собственными переходными правилами. Такое наложение нормативных режимов значительно осложняет их толкование и создаёт правовую неопределённость как для собственников, так и для арендаторов.
Парадоксально, что в то время как закон увеличивает техническую сложность системы, он ограничивает возможность специалистов по недвижимости консультировать арендаторов, поскольку их вознаграждение больше не может перекладываться на арендаторов. Это может оставить их в положении недостаточной защищённости в сфере, где каждый срок и каждое уведомление имеют решающее значение.
Так, например, многие арендаторы не знают, что если арендодатель не направил уведомление о прекращении аренды за четыре месяца до её окончания, как того требует закон, это даёт арендаторам право продлить аренду ещё на срок до трёх лет, что является обязательным для арендодателя. Также многие арендаторы не знают, что когда они соответствуют условиям признания уязвимыми и арендодатели являются крупными владельцами, даже если жильё не находится в напряжённых зонах, по окончании аренды они всё ещё имеют право запросить новое продление ещё на один год, которое арендодатель обязан предоставить.
Нормативное вмешательство направлено на укрепление стабильности проживания, что является достойной социальной целью. Однако когда регулирование становится чрезмерно сложным, результат может оказаться противоположным желаемому: сокращение предложения жилья, увеличение числа судебных споров и постоянная необходимость специализированного консультирования.
В конечном итоге продолжительность аренды в Испании уже зависит не только от того, о чём договорились стороны, но и от сложной правовой системы, требующей глубоких и актуальных знаний. Первоначальный вопрос остаётся простым. Ответ, к сожалению, уже нет.
