Испания остаётся одной из самых привлекательных стран для покупки недвижимости: мягкий климат, стабильный рынок и развитая инфраструктура делают сделки интересными как для личного проживания, так и для инвестиций. Однако иностранные покупатели и продавцы часто сталкиваются с юридическими нюансами, которые невозможно игнорировать. Ошибки в документах, неверные расчёты или неполное понимание налогов могут привести к задержкам, блокировкам перевода и дополнительным расходам.
На основе многолетней практики и анализа официальных процедур рассмотрим, что нужно знать, чтобы покупка или продажа недвижимости прошла безопасно и без неприятных сюрпризов.
Проверка недвижимости: почему это главный этап сделки
Перед покупкой обязательна тщательная юридическая проверка. В Испании право собственности подтверждается выпиской из Registro de la Propiedad — именно этот документ показывает реального владельца и наличие обременений: ипотек, долгов, судебных исков.
Кроме того, сверяются данные Catastro, коммунальные счета, налог IBI и задолженности по suministros. Даже небольшое расхождение между документами может привести к задержке у нотариуса, поэтому проверка должна быть полной и своевременной.
Нотариус в Испании: гарантия законности, но не содержания сделки
Распространённый миф — что нотариус проверяет всё. На самом деле нотариус удостоверяет волю сторон и соответствие сделки закону, но не анализирует ваш личный риск. Именно поэтому подготовка документов, проверка объекта и расчётов ложится на юриста или представителя покупателя/продавца.
Важно помнить, что право собственности возникает только после регистрации Escritura в Реестре. С этого момента покупатель получает полную правовую защиту, которая действует даже в случае ошибок в предыдущих сделках.
Расчёты: как нерезиденту получить деньги без риска
После 2022 года нерезидентам, особенно продавцам из России, стало сложнее получать оплату. Международные переводы ограничены, а испанские банки требуют усиленные доказательства происхождения средств.
Существуют несколько легальных вариантов:
- банковский чек в Испании;
- перевод на личный счёт продавца в ЕС;
- получение средств на личный счёт в третьей стране (Армения, Сербия, Казахстан, Грузия и др.), если банк не находится под санкциями;
- расчёт в рублях на территории РФ, с последующим подтверждением у испанского нотариуса.
Важно, чтобы деньги всегда приходили только на счёт продавца, а не родственников или третьих лиц, иначе банк может заблокировать операцию.
Налоги нерезидента: что нужно знать заранее
При продаже недвижимости нерезидент сталкивается с удержанием 3 % IRNR — эта сумма автоматически удерживается покупателем и перечисляется в Hacienda. Затем её можно вернуть, подав Modelo 210.
При аренде нерезидент также обязан подавать декларации — ежеквартально или ежегодно, в зависимости от ситуации. Ошибки в декларациях приводят к штрафам и блокировкам испанских счетов, поэтому расчёты должны быть корректными.
Обмен недвижимости между странами: возможно ли это?
Да, обмен возможен — но только в виде двух синхронизированных сделок: одна проходит в Испании, другая в России. Каждая оформляется у нотариуса своей страны, а связь между сделками фиксируется документально.
Такой формат позволяет избежать валютных ограничений и банковских рисков, но требует грамотной координации и строго соблюдения сроков.
Аренда: как избежать конфликтов между владельцем и арендатором
Сдача недвижимости нерезидентом требует не только подписания договора, но и постоянного контроля: состояния объекта, платежей, бытовых вопросов. На практике возникает потребность в управляющей компании, которая обеспечивает связь с арендатором, решает технические проблемы и контролирует объект.
Оптимальной считается трёхсторонняя модель: владелец получает оплату напрямую, а фирма получает фиксированную сумму за сервис — это прозрачная и легальная схема, защищающая обе стороны.
Итог: безопасность сделки — это подготовка, документы и правильные расчёты
Испанский рынок недвижимости предлагает большие возможности, но требует внимательности и точного соблюдения законодательства.
Чтобы покупка, продажа или обмен прошли спокойно, важно:
- проверять объект по всем реестрам;
- готовить документы заранее;
- правильно организовать расчёты;
- учитывать налоги нерезидента;
- хранить подтверждения переводов;
- следить за юридической чистотой на каждом этапе.
Грамотное сопровождение делает процесс прозрачным, законным и полностью безопасным — независимо от того, покупаете вы дом у моря или продаёте инвестиционный объект.